국내 상장 리츠 시장이 유동성과 가치 재평가 기로에 서 있다. 25개 상장 리츠 가운데 약 80%에 달하는 20개 종목이 공모가를 밑돌고 있는 현실은 투자자들의 인내심을 시험하고 있다. 그 와중에 시가총액 1조원대 클럽에 이름을 올린 ESR켄달스퀘어리츠는 규모의 상징이면서도 주가 면에서는 시장 기대에 못 미치는 이중적 위치에 있다. 투자자들이 건물 매각과 청산 시나리오를 대안으로 거론하는 이유가 여기에 있다.
리츠 주가 부진의 핵심 배경은 금리와 신뢰의 동시 약화다. 금리 상승기에는 임대수익 기반의 인컴형 자산이 상대적 매력을 잃고, 글로벌 상업용 부동산의 가치 조정 우려가 더해지면서 외형은 크지만 현금흐름 불확실성이 커진다. 실제로 마스턴프리미어리츠와 제이알글로벌리츠 등 해외 자산 중심 리츠들의 하락 폭은 공모가 대비 50% 이상에 이른다. ESR켄달스퀘어리츠도 이런 매크로 환경의 영향을 받았다는 점을 부인하기 어렵다.
구조적 요인도 주가를 압박한다. 리츠는 자산 편입과 차입 상환을 위해 유상증자에 의존하는 경우가 잦은데, 반복적인 주식 발행은 기존 주주의 지분 희석과 배당 여력 약화를 초래한다. 실제로 유상증자 발표로 주가가 단기 급락하는 사례가 반복되자 투자 심리가 약화됐다. 이에 따라 일부 리츠들은 회사채 발행이나 개발형 블라인드 펀드 등 대체 자금조달로 체질을 바꾸려는 시도를 늘리고 있다.
코람코더원리츠의 자산 매각과 청산 절차 사례는 시장에 강한 신호를 던졌다. 단일 자산 매각을 통해 잔여 가치를 현금화하는 과정에서 주가가 오르는 모습은, 장기간의 저평가 상태에서 투자 회수의 실현 가능성을 보여준다. 그러나 모든 리츠에 청산이 해법인 것은 아니다. 자산의 유동성, 세부담, 거래가격의 신뢰성 등을 따져야 하므로 섣부른 일반화는 위험하다.
시장 규모 자체는 빠르게 커지고 있다. 상장 리츠 시가총액은 도입 25년 만에 처음으로 10조원을 돌파했고, 시총 1조원 클럽에는 SK리츠 롯데리츠와 함께 ESR켄달스퀘어리츠가 포함되어 있다. 상장 리츠의 연평균 배당률은 공모가 기준 7.5%, 시가 기준 8.1%로 정기예금 대비 유의미한 수준을 유지하고 있으며 법적 배당 의무 구조는 투자 매력을 보완한다. 다만 미국 일본 싱가포르 등 선진시장과 비교하면 성장 여지는 여전히 크다.
ESR켄달스퀘어리츠의 향후 방향은 몇 가지 변수에 달려 있다. 첫째 금리 흐름과 이에 따른 배당 매력의 변화, 둘째 보유 자산의 가치 변동과 임대시장 회복 여부, 셋째 자금조달 방식의 전환 성공 여부가 그 핵심이다. 투자자 관점에서는 유상증자 가능성, 회사채 발행 여력, 보유 자산의 지역별 리스크를 함께 점검할 필요가 있다.
결국 당국과 운용사, 투자자 모두에게 남은 과제는 시장의 신뢰를 회복하는 일이다. 청산과 자산 매각이 개별 리츠의 가치 실현 수단으로 작동할 수 있지만 장기적 시장 성장은 자금조달의 투명성 확보와 포트폴리오 질적 개선에서 비롯된다. ESR켄달스퀘어리츠의 선택은 국내 리츠 시장의 향후 자금조달 관행과 투자 패턴에 대한 시금석이 될 가능성이 크다.