리츠 시장의 희비가 엇갈리고 있다. 금리 인하 기대와 임대료 회복이 맞물리면서 오피스 리츠에 대한 재평가가 진행되고 있는데, 특히 안정적 배당과 자산가치 회복을 노리는 투자자들의 시선이 집중된다. 한화리츠는 최근 거래에서 공모가를 웃도는 종목 그룹에 속하면서 배당 매력과 자산 포트폴리오의 질을 동시에 따지는 투자자들에게 주목을 받고 있다. 투자자들은 평균 배당수익률, 자산의 매입 시점과 가격, 그리고 공실률 변화 등을 비교해 포지션을 재조정하고 있다.

하나금융이 선보인 하나오피스리츠의 공모 과정은 오피스 리츠의 투자 논리를 잘 보여준다. 이 상품은 하나금융 그룹이 처음으로 내놓은 공모 리츠로서 강남 테헤란로의 하나금융 강남사옥과 태광타워 두 개 자산을 편입했고, 5년 평균 6.5%, 10년 평균 7.5%의 배당수익률 목표를 제시했다. 매입은 2024년 일부 분기에 담보대출 금리가 4.9%와 4.3%일 때 양해각서를 체결한 저점 매수 성격을 갖고 있고, 운용사는 임대수익을 60% 이상 개선해 시세 대비 유리한 가격에 확보했다고 설명한다. 수요예측은 23~24일, 일반청약은 이달 31일부터 다음달 1일까지로 공모가는 주당 5000원, 총 공모 예정은 1260억원이다.

그렇다고 모든 리츠가 동일한 흐름을 보이는 것은 아니다. 일부 리테일과 호텔 리츠는 구조적 수요 위축과 팬데믹의 잔재로 주가 부진을 면치 못하는 반면, 신한알파리츠, SK리츠, 삼성FN리츠, 한화리츠 등은 공모가를 웃돌며 오피스 자산의 상대적 우위를 증명해왔다. 자산운용업계에서는 한화자산운용의 글로벌 저작권 액티브 ETF처럼 틈새 자산을 공략하는 시도도 늘어나고 있고, 하나는 은 현물 ETF와 오피스 리츠 ETF 등 다양한 상품으로 투자 수요를 유인하고 있다. 한편 주식발행시장에서는 1분기 공모금액이 전년 대비 절반 수준으로 줄어든 가운데 NH투자증권이 대형 IPO를 주도하며 시장 구조가 바뀌고 있어 리츠와 ETF에 유입되는 자금의 질과 속도에도 영향이 예상된다.

투자 관점에서 보면 한화리츠의 매력은 배당수익률과 자산의 질, 그리고 시장 유동성이라는 세 축으로 정리된다. 금리 하락이 가속화되면 레버리지 효과와 건물 가치 상승이 배당을 뒷받침할 가능성이 크지만, 반대의 경우 배당 압박과 가치 하락 리스크가 커진다. 정부의 상장리츠에 대한 배당소득 분리과세 등 세제 혜택 강화가 실제로 이어지면 개인 투자자의 투자심리 개선에 기여할 수 있고, 공급측면에서는 강남 테헤란로의 신규 공급 지연이 긍정적이다. 결국 한화리츠에 대한 투자 판단은 공시된 자산의 임대현황, 주변 시세 대비 취득 가격, 그리고 향후 금리·정책 변동 시나리오를 종합적으로 따져 균형 있게 내려야 한다.