이마트타워 매각전이 부각되면서 NH프라임리츠의 투자 전략이 재평가되고 있다. 서울 중구 순화동의 이마트타워는 연면적 약 3만4170㎡, 지하 6층~지상 19층 규모에 이마트가 전체의 약 98.6%를 장기 임차하고 있어 2033년 2월까지 안정적 현금흐름이 확보된 자산이다. 도심 핵심 축에 위치해 서울역과 시청, 충정로역이 도보권이며 주변에 대형 개발 사업이 예정돼 있어 향후 가치 상승 여지도 크다. 프라임 오피스에 대한 수요 회복은 리츠 밸류에이션의 핵심 변수로 떠오르고 있다.

매각 과정은 우선협상대상자 선정이 수차례 바뀌며 불확실성을 노출했다. 한화리츠와 BNK자산운용 등이 차례로 우협에 이름을 올렸고 본입찰에는 다수의 리츠운용사와 자산운용사가 참여해 3.3㎡당 약 3400만원 수준의 가격을 제시한 것으로 알려졌다. NH아문디가 2020년 매입할 때의 3.3㎡당 2438만원, 총 2520억원과 비교하면 매각가 산정 방식에 따라 약 1000억원 안팎의 시세차익이 발생한다. 이런 가격 재조정은 국내 프라임 오피스의 시가총액과 배당 기대치에 즉각적인 영향을 준다.

그렇다면 NH프라임리츠 투자자는 무엇을 봐야 할까. 우선 포트폴리오 내 프라임 오피스 비중과 만기 구조를 점검해야 하며 레버리지와 조달 비용의 탄력성을 확인하는 것이 우선이다. 상반기 영업수익이 큰 폭으로 개선된 일부 리츠운용사들의 적극적 자산편입 움직임은 경쟁을 촉발해 인수 가격을 밀어올릴 수 있다. NH프라임리츠가 직접 인수에 나서지 않더라도 유사 자산의 평가이익과 자산재조정은 주주 가치에 시사점을 준다.

투자자 관점에서는 단기 시세보다 분산과 현금흐름 예측의 정교화가 관건이다. 이마트타워 사례는 장기 임대 기반의 안정적 배당과 단기 자본차익 기대가 동시에 작동할 때 밸류 체인이 어떻게 변하는지를 보여준다. 향후 분기 실적 발표에서 자산 취득 여부, 차입 구조 변경, 배당정책 조정 등을 면밀히 확인하면 주가 변동에 선제적으로 대응할 수 있다. 시장은 이미 프라임 오피스의 희소성과 지역 개발 호재를 반영하기 시작했다.